Регистрация прав на недвижимые объекты и перепланировку

Согласно законодательным нормам, действующим в нашей стране, при проведении строительства и ремонта помещений различного назначения необходимо получение разрешений на внесение изменений. Изыскатели согласовывают полноту и правильность проведения инженерных сетей, либо их отсутствие. Для начала проектирования необходимо предоставить информацию о собственнике наземной сети, её материале-маркировке и другие данные.

Действующие нормы

Объекты недвижимости – это участки земли, недра или объекты, имеющие непосредственное отношение к земле. Их смещение без ущерба назначению не представляется возможным. К ним относятся здания, сооружения, в том числе недостроенные. К настоящему времени сформировалась определённая судебная практика, согласно которой необходимыми условиями для того, чтобы строение относилось к системе гражданского права и оборота нужно подтвердить одно из условий:

• его конструктивная связь с землей;
• определённый юридический статус, он создан как недвижимость в установленном порядке с учётом градостроительных норм.

Согласно п. 10.1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под инженерными сетями подразумеваются водопроводы, теплосети, элементы связи и т.п. Они могут относиться к линейным объектам капитального строительства или недвижимому имуществу.

На региональном уровне также издаются собственные нормы подготовки и согласования проектной документации. Так, в Санкт-Петербурге действует Постановление Правительства города «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов». В столице действует Закон «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москва».

Порядок фиксации права коммуникаций регулируется законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122 от 21 июля 1997 года. Согласно его содержанию для получения прав нужен юридический акт признания и официальное подтверждение со стороны государственного надзорного органа. Нет необходимости подтверждать права на имущество, которые возникли до вступления в законную силу акта. Регистрация производится по желанию владельца имущества.

Тонкости регистрации прав

В случае, когда водопроводная или канализационная система является единым сооружением, тесно связанным с участком земли, её смещение, замена и трансформация повлекут утрату целостности. При невозможности использования системы по назначению, она должна быть признана недвижимым имуществом, право собственности на которое подлежит государственной регистрации. Согласование и подтверждение права на проведение ремонта, строительства и замены коммуникаций может потребоваться в следующих случаях:

• подготовка проекта капитального строительства;
• перепланировка жилого или нежилого помещения;
• узаконивание прав на здание или строение;
• получение разрешения на реконструкцию.

В зависимости от особенностей строительного объекта нужно будет получить утвержденный генеральный, общеплощадочный или строительный генеральный план. Последний должен содержать подробный данные с указанием зданий и сооружений, описание способов ведения работ, местонахождение спецтехники, двора, склада, дорог, системы охраны труда и т.п.

В стройгенплане обязательно указывается нахождение водопроводных и теплопроводных сетей, а также линий электропередач.

Для регистрации прав и согласование инженерных коммуникаций необходимо действовать следующим образом:

1. Изучить административный регламент государственной услуги, действующий в регионе.
2. Подготовить соответствующий пакет документов.
3. Заполнить вручную или на сайте заявление с указанием сведений в соответствии с требованиями.
4. Подать заявление и пакет документов дистанционно или лично в надзорный орган.
5. Получить разрешение в электронной или бумажной форме.

Сроки предоставления услуг регулируются на законодательном уровне и зависят от статуса объекта, его особенностей и производимых работ.

Когда нужно согласовывать изменение коммуникаций

В ряде случаев переустройство инженерных систем должно регистрироваться с получением разрешения в надзорной организации. Некоторые виды работ не могут быть согласованы и являются запрещёнными. При совершении подобных действий в дальнейшем возвращать системы в прежнее положение придется за свой счёт. Какое переустройство жилого помещения обязательно нужно согласовать:

• перенос кухни, вентиляции или газовой плиты на другое место;
• монтаж дополнительного сантехнического оборудования;
• замена батарей, изменение мощности отопительных приборов;
• перепланировка санузла и жилых комнат;
• снятие и монтаж более тяжелой сантехники.

Нет необходимости получать разрешение при смене отопления, ванн и унитазов, если она соответствует по весу, техническим характеристикам и габаритам старой. Не удастся согласовать установку сантехники, если она монтируется к стене, прилегающей к жилой комнате. Нельзя удалять вентиляцию, проводку и другие инженерные коммуникации. Уточнить возможность или запрет на те или иные работы можно в надзорной организации.

В ходе выполнения ремонта может понадобиться акт для проведения скрытых работ, который должны выдавать компании, состоящие в строительной саморегулируемой организации. При сложных переустройствах к контролю также привлекается управляющая компания.

Регистрация права на земельный участок и другую недвижимость

Получение выписки из ЕГРН является результатом регистрации права. В ней указываются данные владельца, кадастровый номер участка (для земли), категория, координаты и наличие ограничений и обременений. Процедура регламентируется в нашей стране Гражданским Кодексом и федеральным законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости» и другими нормативными актами. Право может возникать в результате покупки, дарения, наследования или вновь выделяющегося участка. Чтобы зарегистрировать землю, квартиру, загородный дом нужно заполнить в МФЦ лично или через сайт заявление, к которому прилагаются:

• паспорт собственника или нотариальная доверенность;
• квитанция, свидетельствующая об уплате госпошлины;
• договор о продаже, покупке или дарении;
• согласие супруга, если собственность совместная;
• межевой план участка (для земли).

Если речь идет о наследстве, необходимо будет также предоставить нотариальное свидетельство на имущество. Межевой план на землю в большинстве случаев предоставляется в электронном виде. Если земля не состояла на кадастровом учете, нужно оформить его до регистрации права или в момент регистрации права. Так поступают, когда участок был вновь создан и не был учтен в ЕГРН, или перестал существовать. Постановка на кадастровый учет является безвозмездной, за регистрацию права нужно оплатить государственную пошлину.

Самостоятельно найти и привлечь к работе геодезистов, кадастровых инженеров, правильно оформить проект без инженеров и юристов достаточно сложно. Подготовить документы и отправить их в надзорный орган можно самостоятельно или обратиться в компанию, которая предоставляет подобные услуги под ключ. Такое решение позволит существенно сэкономить время и финансы, зарегистрировать права с первого раза без задержек и отказов.